K základním právům a povinnostem společenství vlastníků jednotek

Na následujících řádcích bychom rádi stručně a jednoduše shrnuli a poukázali na některá základní práva a povinnosti týkající se společenství vlastníků jednotek vyplývajících ze zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), (dále jen „ZoVB“).

Společenství vlastníků jednotek (dále jen „Společenství“) je, v souladu s ustanovením § 9 ZoVB, právnickou osobou, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „Správa domu“), případně vykonávat činnosti související s provozováním společných částí domu. Společenství může k výše uvedeným účelům nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory.

Vznik Společenství

Společenství vzniká v domě s nejméně pěti bytovými nebo nebytovými jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví různých vlastníků. Společenství vzniká dnem, kdy katastr nemovitostí doručí třetí kupní smlouvu (s doložkou povolení vkladu vlastnického práva). Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru.

Členství ve Společenství vždy vzniká a zaniká přímo převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky.

Oprávnění Společenství

Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy zejména k zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, k pojištění domu, k nájmu společných částí domu nebo k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek.

Společenství dále smí rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek a vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek příslušným orgánem Společenství.

Orgány Společenství

Orgány Společenství jsou (i) shromáždění vlastníků jednotek, (ii) výbor Společenství a (iii) případně další orgány, pokud je stanovy upraví.

Shromáždění vlastníků jednotek

Shromáždění vlastníků jednotek (dále jen „Shromáždění“) je nejvyšším orgánem Společenství.

První schůze Shromáždění svolává původní vlastník do 60 dnů po vzniku Společenství. Předmětem této schůze, konané za účasti notáře, je schválení stanov Společenství a volba výboru Společenství a dalších orgánů, pokud je stanovy upravují. Schválené stanovy Společenství tvoří přílohu notářského zápisu o průběhu schůze, o schvalování stanov a o volbě a složení orgánů Společenství (takže je musíme mít připravené před první schůzí).

Pokud se Shromáždění nesejde nebo nezvolí orgány, pak funkci orgánů plní vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu představuje nejméně jednu polovinu (1/2), případně vlastníci jednotek, kteří se stali členy Společenství dnem jeho vzniku.

Další shromáždění se konají nejméně jednou ročně z podnětu výboru nebo pověřeného vlastníka nebo vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů.

Výbor Společenství

Výbor, jakožto statutární orgán Společenství, rozhoduje o věcech spojených se správou domu, pokud si rozhodnutí nevyhradí shromáždění. Musí mít alespoň tři členy, jejichž funkční období, určené stanovami, nesmí přesáhnout pět.

Členy výboru, případně Pověřeného vlastníka volí shromáždění za přítomnosti vlastníků s nadpoloviční většinou hlasů, a to většinou hlasů všech vlastníků. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.

Za výbor jedná navenek jeho předseda, kterého výbor zvolí z řad členů výboru. Písemné právní úkony podepisují předseda výboru a další člen výboru.

Není-li zvolen výbor, pověří shromáždění výkonem funkce výboru některého z vlastníků jednotky (dále jen „Pověřený vlastník“).

Rozhodování Shromáždění

Shromáždění je schopné usnášení, pokud jsou přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů, přičemž při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky ke společným částem odpovídá poměru velikosti podlahové plochy jeho jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě.

K přijetí usnesení, s dále uvedenými výjimkami, je nezbytný souhlas nadpoloviční většiny přítomných hlasů. Výjimky představují následující případy:

a) tříčtvrtinová většina přítomných hlasů se vyžaduje k přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy podle ustanovení § 4 ZoVB, dále pro schválení nebo změnu stanov, pro přijetí usnesení o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek;

b) většiny hlasů všech vlastníků je třeba pro zvolení členů Výboru;

c) souhlas všech vlastníků jednotek se vyžaduje k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby; a

d) pokud se modernizací, rekonstrukcí, stavebními úpravami a opravami společných částí domu nemění vnitřní uspořádání domu ani velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačí souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.

Jsou-li členy Společenství pouze tři vlastníci jednotek, je nezbytný souhlas všech vlastníků jednotek.

Vždy však platí, že z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím poměru velikosti jejich spoluvlastnických podílů bez ohledu na jejich hlasování.

Stanovy Společenství

Shromáždění na své první schůzi schvaluje stanovy Společenství, které musí obsahovat:

a) sídlo Společenství a jeho název, obsahující označení domu a slovo „společenství“;

b) předmět činnosti, kterým je správa domu;

c) orgány Společenství, jejich práva a povinnosti a způsob jejich svolávání;

d) práva a povinnosti členů Společenství;

e) způsob úhrady nákladů spojených se správou domu; a

f) způsob nakládání s majetkem Společenství.

Pokud by Shromáždění neschválilo stanovy Společenství, řídí se poměry Společenství vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády[1].

Ve stanovách může Shromáždění upravit také další orgány Společenství, např. kontrolní komisi, stanovit povinnost auditu účetnictví Společenství apod.

Rejstřík Společenství

Společenství se zapisuje do rejstříku společenství vlastníků jednotek, který vede soud příslušný k vedení obchodního rejstříku. Návrh na zápis Společenství do rejstříku podává výbor nebo Pověřený vlastník do 60 dnů po svém zvolení. Do rejstříku se zapisují následující údaje:

a) název Společenství, jeho sídlo a identifikační číslo;

b) den vzniku Společenství; a

c) orgány Společenství a jména členů výboru nebo jméno Pověřeného vlastníka.

K návrhu na zápis do rejstříku společenství je nezbytné přiložit:

a) výpis z katastru nemovitostí pro dům s byty a nebytovými prostory;

b) notářský zápis o průběhu první schůze shromáždění, včetně prezenční listiny vlastníků jednotek; a

c) schválené stanovy Společenství.

Společenství je taktéž povinno podat přihlášku k registraci místně příslušnému správci daně, a to do 30 dnů ode dne, kdy začalo pobírat příjmy podrobené dani nebo mu vznikla povinnost srážet daň nebo zálohy na ni.

Veškeré změny týkající se označení jednotek či velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu je Společenství povinno oznámit do 30 dnů katastrálnímu úřadu.

_______________________________________

[1] Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, ve znění pozdějších předpisů.