Možnosti pronajímatele vypovědět nájem na dobu neurčitou

V tomto článku popíšeme možnosti pronajímatele vypovědět nájem na dobu neurčitou, které poskytuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen „OZ“), a to zejména s ohledem na důvody výpovědi a možnost jejich úpravy v nájemní smlouvě. Budeme se zabývat obecnou úpravou nájmu dle ustanovení § 2201 až 2234 OZ, vynecháme specifika nájmu bytu a prostoru sloužícího k podnikání.

OZ dává pronajímateli možnost výpovědi nájmu v několika konkrétních situacích a zároveň poskytuje řešení pro výpověď nájmu bez uvedení důvodů. Obecně lze říct, že právní úprava nájmu v OZ je značně dispozitivní.

Zákonné výpovědní důvody

Změna předmětu nájmu

Ustanovení § 2220 odst. 2 OZ dává pronajímateli možnost vypovědět nájem v případě, kdy nájemce provede změnu na předmětu nájmu a neuvede na žádost pronajímatele předmět nájmu do původního stavu. V takovém případě lze nájem vypovědět bez výpovědní doby. Zákon nestanovuje požadavek na formu žádosti pronajímatele, kvůli případnému dokazování oprávněnosti výpovědi ze strany pronajímatele však písemnou formu žádosti lze doporučit. V zákoně absentuje jakékoliv určení lhůty, v které musí nájemce uvést předmět nájmu do původního stavu, platí tedy, že musí nápravu provést bez zbytečného odkladu.[1]

Důvodová zpráva uvádí, že je ustanovení dispozitivní.[2] Strany si tak mohou ujednat například rozsah povolených změn, zda musí při ukončení nájmu nájemce vrátit věc do původního stavu, či zda musí pronajímatel při skončení nájmu uhradit nájemci náklady či míru zhodnocení.[3]

Nadměrné opotřebení věci a neplacení nájemného

Další možnost výpovědi má pronajímatel dle ustanovení § 2228 odst. 1 OZ v případě, kdy nájemce věc užívá takovým způsobem, že dochází k nadměrnému opotřebení věci. Pronajímatel nájemce vyzve, aby v přiměřené lhůtě zjednal nápravu, a pokud nájemce výzvu neuposlechne, vzniká pronajímateli právo nájem vypovědět. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být doručena nájemci. Stejnou možnost má pronajímatel i v případě, kdy nájemce nezaplatí nájemné ani do splatnosti příštího nájemného.

Přiměřenost lhůty k nápravě se posuzuje podle okolností daného případu. Pro naplnění výpovědního důvodu není rozhodné, jakou lhůtu pronajímatel uvedl ve výzvě, ale to, jak reálně dlouhou lhůtu nájemce měl k provedení nápravy. Pokud tedy například pronajímatel nájemce vyzve, aby zjednal nápravu ve lhůtě dvou dnů, ale výpověď doručí nájemci až za dva týdny, bude posuzována přiměřenost dvoutýdenní lhůty, nikoliv lhůty dvoudenní.[4]

V případě, kdy dochází k nadměrnému opotřebení věci a hrozí naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, může pronajímatel nájem vypovědět i bez předchozí výzvy. Jedná se zejména o případy, kdy již na věci dochází k újmě nebo taková újma bezprostředně hrozí.[5]

Ustanovení § 2228 odst. 2 OZ je rovněž dispozitivní, strany mají možnost určit jiný postup při výpovědi nebo stanovit, jaký způsob opotřebení věci nezakládá možnost výpovědi. Při naplňování výpovědního důvodu dle tohoto ustanovení může zároveň docházet k naplňování výpovědního důvodu dle § 2232 OZ.

Závažné porušení povinnosti

Poslední zákonnou možností sankční výpovědi je ustanovení § 2232 OZ, které dává možnost výpovědi při zvlášť závažném porušení povinnosti druhé smluvní strany. Porušení musí být závažné alespoň do obdobné míry, jako je tomu u jiných možností výpovědi bez výpovědní doby (tedy dle ustanovení § 2228 OZ).[6] OZ uvádí příklady takového závažného porušení u nájmu bytu, nicméně pro obecnou úpravu nájmu by měly platit obdobně. Jedná se například o nezaplacení nájemného po dobu tří měsíců či poškozování předmětu nájmu závažným nebo nenapravitelným způsobem. Dle důvodové zprávy lze očekávat konkretizaci těchto závažných způsobů v judikatuře.[7]

Od ustanovení se lze odchýlit v tom smyslu, že strany ujednají konkrétní povinnosti, jejichž porušením dojde k naplnění výpovědního důvodu. Běžně si strany například sjednávají délku prodlení s placením nájemného, které zakládá závažné porušení povinnosti, nebo závažné porušení v případě, kdy nájemce užívá předmět nájmu v rozporu s účelem, který byl stranami ujednán.

V doktríně nepanuje shoda v tom, zda musí výpovědní důvod trvat v době výpovědi.[8] Judikatura dosud řešila tuto otázku v souvislosti s nájmem bytu podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.

V případě výpovědi z důvodu, že nájemce po dobu delší než tři měsíce nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, soud rozhodl, že není rozhodné, zda protiprávní stav trvá k okamžiku doručení výpovědi, ale zda k danému porušení povinnosti nájemce došlo.[9] Stejně rozhodl Nejvyšší soud ve vztahu k hrubému porušení povinností nájemce spočívající v povinnosti oznámit pronajímateli změny týkající se osob žijících v bytě.[10] S odkazem na ochranu dobrých mravů však v jiné věci rozhodl Nejvyšší soud v opačném smyslu, když uvedl, že soud nemusí žalobě na přivolení k výpovědi z nájmu bytu vyhovět za předpokladu, že nájemce dlužné nájemné po doručení výpovědi pro neplacení nájemného uhradil.[11]

Dle názoru autorů článku lze mít obecně za to, že důvod pro výpověď nemusí trvat v době doručení výpovědi. Bude však vždy nutné přihlédnout k okolnostem daného případu, a to zejména k době, po jakou porušení povinnosti trvalo, a k okolnostem daného porušení (tedy zda došlo k porušení čistě z vůle nájemce). V krajních případech nelze vyloučit, že by soud mohl shledat vypovězení nájmu za rozporné s dobrými mravy.

Možnost výpovědi bez udání důvodu