Změny zákona a povinnosti pronajímatele nebytových prostor

Bezpečnost a nezávadnost výrobků je oblastí, která je obzvláště pod tlakem protekcionisticky zaměřených pravidel Evropských společenství předmětem obrovského množství stále přísnějších předpisů. Jistá míra takového tlaku je z pohledu spotřebitele, ale i podnikatelů zcela jistě nezbytná, protože jistota nezávadnosti a bezpečnosti nakupovaného zboží je základním předpokladem spokojeného života spotřebitelů.

Velké procento průmyslové výroby ovšem probíhá v prostorách, které výrobcům nepatří a jejichž užívání je upravené nájemními smlouvami. Našim cílem je v tomto krátkém příspěvku poukázat na nejasnosti ohledně specifických povinností jednotlivých smluvních stran v takových nájemních vztazích v situaci, kdy v důsledku legislativních změn, dojde ke změně podmínek pro výrobu, a tímto bude podnikateli (nájemci) dočasně nebo natrvalo znemožněno užívání pronajatých nebytových prostor. Jako jeden z mnoha příkladů lze uvést např. potravinářský průmysl a eventuelní zpřísnění hygienických podmínek na výrobu, které nebude možné v užívaných prostorách splnit.

Zákonný rámec nájmu nebytových prostor nacházíme v občanském zákoníku a v zákoně 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor (zákon o nájmu). Hned úvodem považujeme za vhodné podotknout, že nejvýhodnějším řešením pro obchodní partnery je, s ohledem na převážnou dispozitivnost ustanovení uváděných předpisů (tj. volnost smluvních stran odchýlit se od znění zákona), věnovat vzájemným právám a povinnostem zvýšenou pozornost již na počátku svého vztahu v procesu kontraktace a podrobně tyto práva a povinnosti upravit v samotné smlouvě o nájmu. Bohužel z praxe je známé, že k takovému řešení nedochází ani zdaleka tak často, jak by bylo zapotřebí. V tomto případě je tedy nezbytné pro řešení nastalé situace užít ustanovení zákona.

Základní otázkou, která v obdobných vztazích vzniká je: jaký je rozsah povinnosti pronajímatele upravovat a měnit vlastnosti pronajímaných prostor právě tak, aby naplňovaly měnící se podmínky, které klade na výrobu platné právo?

Dle zákona o nájmu je povinností pronajímatele, za předpokladu, že není smlouvou dohodnuto nic jiného, odevzdat nebytový prostor nájemci v stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno, a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem.

Kde jsou hranice?

Je nesporné, že mnohé prostory se v důsledku zmiňovaných legislativních změn stávají částečně, nebo dokonce úplně nevyužitelné, a tedy nemůžou sloužit ke smluvenému účelu. Lze ale zatížit povinností k úpravě změn na nebytových prostorách pronajímatele? Takové extenzivní pojetí povinností pronajímatele dle zákona o nájmu pro, již tak poměrně jednostranně zatíženého pronajímatele, představovalo nepřiměřené břemeno a pravděpodobně by vedlo k dvěma základním důsledkům, a to buď zvýšení nájemného za pronajímaný objekt či případně k celkovému poklesu nabídky prostor, pro obdobné užití v důsledku přílišného rizika vzniku dodatečných nákladů pro pronajímatele.

S ohledem na uvedené se proto domníváme, že je v těchto případech správné přenést diskutované riziko legislativní změny na nájemce a vnímat ho jako součást jeho podnikatelského rizika. K takové úvaze ostatně vybízí také samotné znění zákona o nájmu, kde je povinnost pronajímatele omezená na „udržování“, pod čím lze rozumět zachovávání jistého „statusu quo“, který platil v době uzavření nájemní smlouvy a nikoliv povinnost přizpůsobovat pronajímané prostory každému pozdějšímu legislativnímu požadavku.

Možnosti nájemce

Jaké možnosti tedy vlastně má nájemce, kterému bylo legislativním zásahem znemožněno užívat pronajaté prostory ke své činnosti? Nejjednodušší cestou je preventivní vyřešení této otázky smluvně, což zákon umožňuje. Takové řešení je nejvhodnější a správná formulace odpovídající smluvní doložky je předpokladem pro předcházení budoucím sporům. Určité, pro nájemce výhodné řešení poskytují např. ujednání ve znění: V případě znemožnění užívání pronajatých prostor v důsledku legislativní změny pro podmínky kladené na výrobu smlouva zaniká dnem účinnosti těchto změn. Dalším možným řešením je smluvní přenesení povinnosti provést požadované změny na pronajímatele, což by se ale, jak je naznačeno výše, pravděpodobně promítlo do výše výsledného nájemného.

V případě, že ve smlouvě nebude tato otázka řešena je nezbytné případný postup podřídit ustanovením jednotlivých zákonů. Základní možnost, která většinu nájemců v obdobné situaci napadne jako první, je vypovědět nájemní smlouvu. Tato možnost je samozřejmě použitelná, ovšem pro nájemce má mnohé nevýhody. V konkrétní situaci bude vždy záležet na samotné úpravě v nájemní smlouvě a na zvolené délce výpovědní lhůty, avšak budeme-li vycházet z podpůrné úpravy zákona o nájmu, činí výpovědní lhůta 3 měsíce od počátku měsíce následujícího po doručení výpovědi. Zásadní nevýhodou vypovězení nájemní smlouvy tedy z hlediska nájemce je, jeho přetrvávající povinnost platit nájemné, a to v plné výši, vzhledem k tomu, že nárok na slevu z nájemného je možné požadovat pouze za předpokladu, že pronajímatel poruší nějakou svojí povinnost (což dle závěrů z úvodu tohoto článku v této situaci lze předpokládat pouze stěží). Jistou rovnováhu v těchto situacích by tedy bylo možné hledat ve smluvních doložkách typu: Výpovědní lhůta činí 6 měsíců, v případě okolností, které znemožňují užívání nebytových prostor ke smluvenému účelu bez porušení povinnosti pronajímatele se tato zkracuje na polovinu (tj. 3 měsíce) a nájemce má nárok na slevu ...% z výše nájemného.

Pokud bude nájemce vycházet z mylné představy, že oprávněně uplatňuje slevu z nájemného, může nastat nepříjemná situace, protože vzhledem k tomu, že se nájemce dostane do prodlení s platbou nájemného, vzniká pronajímateli právo požadovat úroky z prodlení eventuálně také smluvní pokutu, byla-li sjednána, co může v konečném důsledku ještě značně navýšit náklady nájemce.

Druhým a pro nájemce pravděpodobně vhodnějším zákonným nástrojem je možnost odstoupení od nájemní smlouvy. Nájemce může dle občanského zákoníku od smlouvy odstoupit kdykoliv, stane-li se pronajatý prostor po uzavření smlouvy – aniž by nájemce porušil svoji povinnost – nezpůsobilým ke smluvenému nebo obvyklému užívání. Legislativní změnu samozřejmě není možné považovat za porušení povinnosti žádné ze stran, a proto vzniklá situace dané podmínky pro odstoupení od smlouvy naplňuje.

Závěrem bychom chtěli připomenout lékařské rčení, že nejlepší léčbou je prevence, které platí v tomto případě a v obchodních vztazích obecně přinejmenším stejně. Proto nelze než podtrhnout význam správně zvolených smluvních ustanovení, které budou jasně formulovat vůli stran a neponechají prostor případným sporům.