K pronájmu nebytových prostor ve vlastnictví České republiky

Cílem tohoto příspěvku je pojednání o možnostech pronájmu nebytových prostor ve vlastnictví České republiky podle zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v platném znění (dále jen „ZNP“), a to rovněž ve vazbě na zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách.

V případě uzavírání smlouvy o nájmu majetku, který je ve vlastnictví státu, postupuje příslušná organizační složka státu podle zák. č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, v platném znění (dále jen „ZoM“). Dle § 27 odst. (1) ZoM, „věc nebo její část, kterou organizační složka dočasně nepotřebuje k plnění funkcí státu nebo jiných úkolů v rámci své působnosti nebo stanoveného předmětu činnosti, lze přenechat do užívání právnické nebo fyzické osoby. Obdobně lze postupovat v případě, že tak bude dosaženo účelnějšího nebo hospodárnějšího využití věci při zachování hlavního účelu, ke kterému organizační složce slouží. Ustanovení § 27 ZoMdále stanoví v odst. (2), „že užívání lze sjednat pouze na dobu určitou v trvání nejdéle 8 let pro jednoho uživatele. Pokud jsou podmínky podle odstavce 1 splněny i nadále, lze užívání témuž uživateli prodloužit anebo sjednat znovu, avšak opět pouze na dobu v trvání nejdéle 8 let. Nestanoví-li zvláštní právní předpis jinak[1] musí smlouva obsahovat ujednání o možnosti ukončit užívací vztah výpovědí a rovněž odstoupením od smlouvy, pokud uživatel neplní řádně a včas své povinnosti anebo pokud přestanou být plněny podmínky podle odstavce 1.“

V důvodové zprávě k ZoM, na místě vztahujícím se k ustanovení § 27[2], se hovoří o závazných pravidlech, podle kterých se řídí pronájem majetku státu a neodkazuje se na další právní předpisy, které by upravovaly výběr nájemce z hlediska nějaké formy výběrového řízení. Ani samotný zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, v platném znění (dále jen „ZVZ“) nepovažuje ve svých ustanoveních pronájem státní majetku za relevantní činnost a pronájem majetku nespadá do žádné z kategorií veřejných zakázek[3], jak je upravuje ZVZ.

Samotná podstata veřejné zakázky spočívá v poptávce státu po určité potřebě, kdy se stát poptává v soukromém sektoru a po vyhodnocení přihlášených nabídek a výběru té nejvíce vyhovující, stát platí za uspokojení této potřeby. V případě pronájmu nebytových prostor, obecně státního majetku, stát nabízí svůj, dle ustanovení § 27 ZoM, v danou chvíli dočasně „nepotřebný“ majetek na trhu a poptávající z řad soukromých subjektů, s kterým příslušná organizační složka státu uzavře smlouvu, platí státu sjednanou částku za pronájem.

Můžeme tedy uzavřít, že v případě pronájmu státního majetku, a tudíž zde nebytových prostor, se neaplikuje ZVZ a je na libovůli příslušné organizační složky státu, výběr subjektu, s kterým ministerstvo uzavře smlouvu podle ZNP. To samozřejmě nemění nic na povinnosti státu postupovat s péčí řádného hospodáře a právní předpisy regulují, jak je uvedeno níže, mimo jiné v cenové oblasti postup organizačních složek státu.

Dle § 27 odst. (5) souhlas pronajímající organizační složky s přenecháním věci nájemcem do podnájmu vyžaduje schválení zřizovatele, a nemá-li organizační složka zřizovatele, schválení věcně příslušného ústředního správního úřadu, a není-li ho, schválení Ministerstva financí, pokud si takové schvalování zřizovatel, věcně příslušný ústřední správní úřad nebo Ministerstvo financí vyhradí. To platí obdobně v případě, sjednává-li organizační složka s vypůjčitelem možnost přenechat věc za úplatu k užívání jinému.

Ustanovení § 27 odst. (4) stanoví, že veškeré výjimky z podmínek kladených na pronájem státního majetku může ze závažných důvodů povolit Ministerstvo financí.

Stanovení výše nájemného

Dle § 27 odst. (3) ZoM nesmí být nájemné sjednáno v nižší částce, než kterou jako nejvyšší možné nájemné stanoví zvláštní právní předpis a sice § 10 zák. č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění (dále jen „ZoC“) není-li nájemné upraveno ZoC, sjedná se nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá. Bezúplatné užívání lze sjednat jen s osobami, které se nezabývají podnikáním[4], a pouze k zajištění výkonu státní správy v přenesené působnosti anebo pro účely sociální, humanitární, požární ochrany, ochrany obyvatelstva, integrovaného záchranného systému, vzdělávací, vědecké, kulturní, sportovní a tělovýchovné, ochrany přírody a péče o životní prostředí a práce s dětmi a mládeží.

Ustanovení § 10 ZoC stanoví, že cenové orgány stanoví cenovým rozhodnutím, kraje a obce svým nařízením, zboží podléhající cenové regulaci, uplatněný způsob a podmínky cenové regulace, úředně stanovené ceny, pravidla a postupy pro stanovování těchto cen a jejich změn. Předpisy o regulaci cen podle ZoC zveřejňuje mimo další orgány Ministerstvo financí v Cenovém věstníku. Jejich vydání se vyhlašuje ve Sbírce zákonů podle zvláštního právního předpisu[5]. Kraje a obce svá nařízení zveřejňují způsobem stanoveným zvláštním právním předpisem.[6] Cenové rozhodnutí nabývá platnosti dnem uveřejnění v příslušném věstníku a účinnosti nabývá dnem stanoveným v cenovém rozhodnutí, nejdříve však dnem uveřejnění.

Výše popsané ustanovení ZoC je třeba chápat spíše pro úplnost právní úpravy stanovení výše nájemného v teoretické rovině. Jak totiž uvádí i důvodová zpráva k ustanovení § 27 ZoM, sjednávaná výše nájemného by zásadně neměla klesnout pod nevyšší hranici vyplývající z regulace nájemného zvláštními předpisy, a není-li jich (v současné době je nájemné regulováno u většiny nájemních bytů a u pozemků používaných k nepodnikatelským účelům), mělo by se nájemné sjednat podle místních podmínek.[7] Nájemné bude tedy i pro pronájem státního majetku určováno tržně.

Zhodnocení předmětu nájmu